区政协庄桥街道联络委员会
近年来，我区“三改一拆”工作快速推进实施，在大量旧住宅区和城中村改造过程中，农民安置小区集中涌现。如何降低其管理服务成本，提高服务水平，理顺政府与安置小区的权责关系，已经成为各级党委政府和广大社会关注的焦点。2013年7月，江北区委提出，要积极探索试点安置小区自主物业模式，加强农民自治管理。尽管为安置小区管理服务工作指明了努力方向，但缺乏实质性的措施和行动。
目前，我区已建、在建安置房体量巨大，仅庄桥街道近两年内将有100余万平方米的安置房交付使用。加快实施自主物业工作已迫在眉睫。为此，我们联委会立足当前安置小区管理现状，先后两次赴江东东胜街道和鄞州钟公庙街道调研取经，为探索实践安置小区自主物业模式提供切实可行的参考和建议。
一、当前农民安置小区管理工作存在的问题
农民安置小区与商业住宅小区在业主生活习惯、综合素养等方面存在诸多差异，这些差异往往导致普通物业公司在接管安置小区时出现难以协调的各种矛盾，进而致使安置小区管理工作难上加难。
（一）生活理念尚须转型，社区认同感有待形成。村民从独门独院散居到多层、小高层、高层的集中聚居，居住空间的地域转移使其生活形态发生了根本性变化。绿地上乱停车、绿化带内乱吊挂晾晒、违章搭建、垃圾随手扔、楼道内乱堆放、饲养宠物不规范等原来自然村时期的生活习惯一时难以改变。同时，拆迁政策给拆迁户带来的闲置住房，引来了大量的外来租住人员，进一步增加了安置小区的管理难度，同时也增加了环卫、绿化、基础设施维修的成本。特别是由于安置小区业主缺乏普遍的归属感和认同感，往往提出各种理由拒缴物业费，物业费、停车费、电梯费等相关经费收取难问题成为安置小区物业管理的“老大难”问题。
（二）市场物业重利轻责，常态化管理难以为继。鉴于安置小区管理难度大、成本高、物业费收取率低等问题，许多物业公司都不愿接手这一“烫手山芋”。现有安置小区物业公司往往是着眼于安置房交付后的房屋维修基金、前期物业开办费等前期经费和政府物业补贴，一旦前期经费使用殆尽，物业公司会想方设法要求政府提高物业补贴标准以保障其利益。如未能获准，往往一撤了之，留下的“烂摊子”还是需要政府出面收拾残局。同时，在日常管理中，为实现盈利最大化，市场物业往往通过精减工作人员、减少巡逻、保洁次数等办法降低运作成本，难免影响了小区管理服务的质量和效率。业主因此更不愿意缴纳物业费，与物业之间矛盾摩擦不断，陷入恶性循环中。个别老安置小区物业公司“走马灯”现象屡见不鲜，小区内管理混乱，环境“脏乱差”，小区业主诉求不断，牵制了政府大量的时间、精力，最终损害的是广大群众的切身利益。
（三）财政补贴连年上涨，持续性投入不堪重负。目前，我区农民安置小区除甬江街道外，庄桥街道、洪塘街道和慈城镇都实行了不同程度的物业补贴，以维持小区管理正常运作。以庄桥街道为例，共有村民安置小区13个，总建筑面积98.94万平方米，总户数8311户。其中丽庄西苑一期、二期、费市家苑和天成家园4个小区已交付入住，交付面积16万平方米，均为多层。街道补贴在0.2元/平方米·月至0.35元/平方米·月不等，每年补贴资金在70.5万元左右。近两年中，宝庆寺地块、城庄地块等60余万平方米的安置房将交付使用。据初步测算，仅宝庆寺周边三个安置房小区（高层）每年需补贴额度近300万元。如继续按老办法实施物业补贴政策，政府财政将不堪重负。从城市化推进本质来看，在旧村改造过程中，广大拆迁户是最大的受益群体。其在拆迁安置过程中不但生产生活环境得到改善，而且财产性收入大幅增长。如在安置后期政府继续对安置小区物业管理实施高额补贴，公共财政分配难免有失偏颇。
二、安置小区自主物业管理模式的实践路径
安置房作为政府主导开发建设的住房项目，在当前实行物业服务外包市场化运作普遍行不通的情况下，唯有加快实施自主物业管理模式，即以政府“少补、不补”、政府财政与物业补贴逐步脱钩为目标，以提升物业管理水平和村民缴费意识为抓手，通过街道层面成立物业公司进行过渡，才能走出安置小区“管理难”的困境，逐步实现安置小区物业管理全面市场化的目标。
（一）要着手建立“统分结合”的自主物业管理格局。要切实加强对安置小区物业管理工作的组织领导，完善物业管理办公室职能。要注册成立物业管理公司，选取一名业务熟、责任心强的中层干部担任负责人。要以物业公司的名义，以自主招聘或统一发包的形式，向社会公开招聘保安、环卫、水电维修等工作人员，按照各安置小区的规模大小和入住率进行合理分配，并进行公司化管理。同时，要利用原拆迁村干部情况熟悉、威信高、与群众沟通方便的优势，结合村级组织换届工作，吸收群众基础好、业务能力强的村干部进入各安置小区物业管理处工作，充实和加强自主物业管理队伍，发挥其在基层社会管理中的积极作用。
（二）要着手完善“开源节流”的物业资金平衡机制。要多措并举，通过物业费收取、经营用房出租等办法，努力增加物业资金收入。一是合理定价，多管齐下提高物业费收取率。一方面，要以现行物业费收取标准为指导，以周边商业住宅小区定价为参考，综合考虑居民群众对小区物业费的普遍心理接受程度和物业管理运作支出等多方面因素，对小区物业费、停车费的收取标准进行合理定价。另一方面，要充分发挥好原拆迁村干部的积极作用，通过党员干部带头、股份分红挂钩等办法做好居民思想工作，促其主动缴纳物业费，提高收取率。二是创新思路，积极探索“以房养房”模式。加强物业经营性用房出租管理，依托招商平台，引进各类商铺等经营性项目，稳定租金收入。
（三）要着手健全“从严从紧”的物业管理体制。一要建立规范的物业公司经营管理制度，切实加强财务管理、考核考评等相关工作，确保有序运作，有效管理。二要切实加强自主物业管理人员队伍建设。要通过开展统一的业务学习和教育培训，使各安置小区管理人员尽快完成由原来的行政村管理者向社区管理者的角色转变，尽快适应社区化管理模式，促其有效作为，提升管理水平。同时，要加强物业管理队伍的工作作风建设，优化服务，努力做到以情动人，以实际工作成效感染人。三要理顺物业公司与社区居委会的关系。既要明确权责，各司其职，又要相互支持，密切配合，防止“两张皮”。
（四）要着手加强“温馨和谐”的安置小区建设。要通过加强宣传教育、实施业主自治、营造小区文化等措施，切实增强安置小区居民对小区共同家园的认同感和融入意识。一要通过宣传教育加强引导转变意识。在潜移默化中促进小区化生活理念深入人心，使农民群众逐步接受小区管理模式，为全面实现物业管理市场化奠定基础。二要切实加强安置小区业主自治工作。一方面，要注重发挥好业委会自治组织的积极作用，切实加强对物业管理工作的监督。另一方面，要鼓励引导村民有序参与到物业管理工作中来，赋予其一定权力，充分调动其积极性，实现安置小区物业管理业主共同参与、共同管理的目标。三要积极开展文明健康的群众娱乐活动。通过文艺汇演、举办讲座、宣传手册发放、展板横幅展览等方式，大力宣扬文明、互助、和谐的生活理念，努力形成小区文化、文明新风尚。
总而言之，随着“三改一拆”三年行动计划的深入实施，农民安置小区必将进一步涌现。探索自主物业模式，降低服务成本，提高服务水平，是农民安置小区规范管理的必由之路。望引起重视并尽早予以实践。
